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抵押货款市场—房地产业发展的金触支撑!

2016-12-19 20:14| 发布者: 卡贷客| 查看: 496| 评论: 0|原作者: 卡贷客
摘要: 本篇主要介绍房地产抵押贷款次级市场及其意义
    
    吃完午饭后,李教授和单位的同事在谈沦房地产抵押贷款的问题。
    褚先生首先引出话题:我们通常所说的房地产抵押贷款市场实际上是将它局限于房地产抵押贷款的初级市场,而外近年来表现得十分活跃的却是房地产抵押贷款的次级市场。它是相对房地产抵押贷款初级市场而言的买卖房地产抵押贷款债权的市场。

    李教授接若话题说的确是这样,我看现在一些报纸和杂志卜在讨论房地产抵押贷款的时候.往往只论及房地产抵押贷款的初级市场,而在讨论股票市场的时候却以股票交易的次级场为主.对这两个市场的关注正好相反。其实,在房地产抵押贷款次级市场中交易的标的物除r房地产抵押贷款外,还包括了以房地产抵押贷款债权为墓础的房地产抵押贷款证券或房地产抵押贷款相关证券以及以这些证券为基础的其他派生证券。就口前中国的房地产抵押市场的状况来看,房地产抵押贷款业务已经开发多年.但是市场的发展速度比较缓慢。而在美国,截至1991年3月,房地产抵押贷款总计市场价值已达27400亿美元,其中与房地产抵押贷款相关的证券就有1109亿美元,其市场规模已超过美国公司债券而仅次于股票以及公债。房地产抵押贷款次级市场在整个美国资本市场中已占有相当重要的地位。同时适应市场需要的各种衍生性证券新产品正源源不断地被开发出来.其市场规模可望继续扩大。

    褚先生接扑解释道:“造成我国房地产抵押贷款市场发展较慢的原因主要在于我国的证券市场发育时间不长,证券市场金融产品的品种单一,而缺少大批的衍生金融工具.作为房地产次级市场中的主要金融工其的房地产抵押侦券的交易的发展受到了目前我国证券市场发展相对落后的影响。由干房地产抵押贷款的次级市场的发展对于房地产抵押贷款初级市场甚至房地产市场本身的发展起到了促进作用,而我国房地产抵押贷款次级市场发展相对滞后,从而影响了房地产抵押贷款初级市场以及房地产市场的发展。另一方面,与公司俊券相比,房地产抵押贷款债权的流动性比较差。

这主要是因为:通常侮个抵押贷款经营机构手中叮能持有成干上万个性质各异的抵押贷款伎权,而侮笔抵押贷款的利率、期限、成数等又各不相同.因此难以转售。并且对抵押贷款违约风险的估算的成本较高,即使我们找到了抵押贷款的潜在投资者,山于这些潜在投资者无法逐笔去判断估计每笔抵押贷款的违约风险,因此会使得一些潜在的投资者犹像不前。

    在我国房地产抵押业务的开展已有多年历史,但房地产抵押伏券市场的二级市场尚有待于培育和发展,尤其是发展房地产抵押俊券市场。发展房地产抵押贷款次级市场对从事房地产抵押贷款业务的机构而言,可以增进其资产负债管理的效率与流动性.对许多机构投资者而言,抵押贷款次级市场的存在使得这些投资机构能够增加,种长期而且收益相对稳定的投资工具,而且也多了一种分散风险的工具。就锥个房地产市场而言,次级市场的存在使得房地产抵押贷款初级市场的叮贷资金维持稳定的水平,进而维持房地产市场稳定的有效需求,支持房地产市场景气。


那么如何在我国通过发展房地产次级市场来促进房地产市场的繁荣呢?

    除了扩大房地产再抵押融资之外,主要是要促进证券市场的发展,尤其是通过房地产抵押债券市场的发展,来吸引更多的投资者介入房地产业投资。当各类投资机构、中介机构、保险机构以及基金介入房地产抵押贷款债券市场时,分散了房地产投资的风险。房地产债权经过汇集重组之后,以标准的俄券形式发行,相对减少了投资者进行资信调查和投资分析的成本。房地产抵押债权证券化后.流动性得到了增强,并且流动范围也得到了拓展,从而能够调节各地区之问的资金的余缺大量中介机构、证券商和基金及其他投资人的介入.使抵押贷款利率趋于平均化,并有相对降的趋势。在抵押贷款次级市场存在的情形下.这些长期收益性资产的需求者可以满足其资产负俄管理以及投资收益上的需求。此外,虽然房地产抵押贷款债权也属于侦券型长期资产,但是山于它与房地产市场相关,因此在风险特征上与一般伏券不同,具有风险较低的特点。所以次级市场的存在也为投资者提供了另·项分散风险的投资工具。房地产抵押贷款次级市场的发展对房地产市场有什么作呢?新分配来的人学生小刘问进。

     当资金市场上可贷资金允裕时,房地产投资者或购买者可以很齐易地以较低的成本取得长期信用。反之,则不易取得贷款,从而无法进入房地产市场,形成对房地产的有效需求。当承做房地产贷款的金融机构贷放一笔抵押贷款时,金融机构的长期资产增加但是短期的可贷资金却减少。房地产抵押贷款次级市场的存在使这些抵押贷款承做机构可以在次级市场上将持有的抵押贷款俊权出售,以换取现金或短期资产,进而恢复原有的可贷资金水平。所以抵押贷款次级市场的存在使得房地产抵押贷款初级市场资金供给维持充裕而稳定的水平,进而使得房地产市场需求以稳定成长。

研究、扩展及远用:

    在房地产抵押贷款的初级市场中,当资金需求方向资金供给方即经背房地产抵押贷款的金融机构取得贷款时,相当一发行房地产扣保债券与金融机构交换现金。次级房地产抵押贷款市场所进行的交易活动则是买卖卜述初级场交易产生的房地产担保伙券(即房地产抵押贷款侦权)。因此,在次级房地产抵押贷款市场取得房地产抵押贷款债权者,绝大多数情形并卜原始房地产抵押贷款的经营者。这些证券的房地产抵押贷款债权山于风险较低,并且在原始借款人违约时有房地产作为担保品.本金保障的安全性相当高.同时在现么流敛的行为土类似于债券闪此为机构投资者所青睐。

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